民宿是一種非常依附于旅游資源的住宿產(chǎn)品,多布局于中國熱門旅游目的地內(nèi)。從一些調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出,旅游熱度較高的地區(qū)民宿的數(shù)量也相對較高。2017年據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),排名前十位城市的房東,房源占全國總量的比重分別達(dá)到48.9%,47.6%。許多城市已經(jīng)成了民宿的主陣地。在良好經(jīng)營的條件下,民宿連鎖會帶來更大的品牌價(jià)值和收益。但在如今的市場,競爭過于激烈的情況之下,民宿的現(xiàn)狀又該是如何呢?
一,民宿經(jīng)濟(jì)火爆,經(jīng)營兩極分化
2016年民宿可謂是賺足了業(yè)內(nèi)外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報(bào)道屢見于各大網(wǎng)站,與此同時(shí)一大批業(yè)界大佬也紛紛進(jìn)軍民宿產(chǎn)業(yè),外婆家創(chuàng)始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿,一晚定價(jià)5000元,讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及;上海迪士尼也瞄準(zhǔn)民宿市場,開園時(shí)推出100間配套民宿……民宿經(jīng)營之火爆可見一斑。從表面來看,民宿為游客出行提供了一種高品質(zhì)、多元化的住宿選擇,并且以極強(qiáng)的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。
然而,深入分析就會發(fā)現(xiàn),當(dāng)下我國民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出兩個(gè)截然不同的發(fā)展極化:
一方面,以莫干山為代表的早期民宿發(fā)展區(qū),依托成熟的區(qū)域市場及強(qiáng)大的品牌效應(yīng),表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展活力,定價(jià)堪比星級酒店卻異?;鸨?、全年無淡季;
另一方面,大批新晉民宿經(jīng)營者,卻面臨著定位失準(zhǔn)、客源不穩(wěn)的發(fā)展困境,在日益激烈的競爭之下舉步維艱。
二,市場競爭加劇,盈利水平下降
(1)投資成本高,回報(bào)周期長。近年來隨著民宿的走紅,多元資本和力量在短時(shí)間內(nèi)的大量涌入加劇了民宿市場的競爭,裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例,約5年前,杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元,近年來卻飆升至30萬元,裝修成本也上漲至百萬起。按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn),一棟10間以下客房的民宿,裝修成本約在150萬元以上,年租金約為30萬元,一棟民宿的前期投入動(dòng)輒就在200萬以上。
投入實(shí)際運(yùn)營之后,按照民宿中端市場的行情,一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日,西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右,將人員工資、日常損耗都計(jì)算在內(nèi),一棟民宿的投資回報(bào)期約在3-5年之間。
而一些非熱點(diǎn)景區(qū)周邊的民宿,雖然租金相對較低,但在地理位置偏遠(yuǎn),淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下,投資回報(bào)期將更長。
(2)特色經(jīng)營至上,后續(xù)投資不斷。民宿以營造精致化、特色化的住宿見長,在整體裝修風(fēng)格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經(jīng)濟(jì)型酒店更高的要求。在實(shí)際經(jīng)營中,為了緊跟市場熱點(diǎn),維護(hù)穩(wěn)定的客源群,結(jié)合臺灣及內(nèi)陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),每五年就是民宿新一輪的整修提升期。
民宿經(jīng)營者必須持續(xù)不斷的注資,不斷優(yōu)化軟硬件配套,才能在激烈的競爭中保持獨(dú)特的吸引力。
?。?)面臨行業(yè)洗牌,經(jīng)營前景未知。與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經(jīng)營中的普遍模式,隨著民宿的走紅,這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地,早期懷抱旅游夢進(jìn)入民宿市場的經(jīng)營者即將迎來民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。一方面,在市場關(guān)注度持續(xù)走高,多元主體競相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀格局之下,租金上漲、競爭加劇將會成為常態(tài),這種常態(tài)將會進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營收益;另一方面,隨著民宿經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的日益顯現(xiàn),房東單方面撕毀合約的事情將會發(fā)生的更加頻繁,缺乏法律支持和市場監(jiān)管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營者的權(quán)益無法得到保障。此外,我國民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自有其特殊性,民居所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離,日益高漲的房租,都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中繞不開的話題。